Bảo trì thang máy chung cư: ai chi trả và theo quy định nào?

Mỗi lần thang máy dừng giữa chừng hay kêu lạ, cư dân đều hỏi cùng một câu: ai phải trả tiền sửa? Câu trả lời nằm ở chỗ thang máy thuộc về ai. Với bảo trì thang máy chung cư, đáp án khác hẳn thang trong nhà riêng, vì cả tòa nhà cùng sở hữu và cùng chịu trách nhiệm.

Bài viết này gom lại những điều chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân hay nhầm. Chúng tôi không đưa ra mức phí cụ thể, vì mức phí phụ thuộc từng tòa nhà và từng hợp đồng. Thay vào đó, bài đi vào nguyên tắc chi trả, các điểm cần ghi trong hợp đồng bảo trì và cách nghiệm thu để tiền bỏ ra thật sự đi vào chất lượng.

Thang máy chung cư thuộc quyền sở hữu của ai?

Theo quy định về nhà chung cư, thang máy nằm trong nhóm phần sở hữu chung. Cùng nhóm này còn có hành lang, cầu thang bộ, hệ thống kỹ thuật dùng chung. Chủ căn hộ chỉ sở hữu riêng phần diện tích bên trong căn của mình.

Vì là phần sở hữu chung, không ai có thể tự ý quyết định sửa hay thay thang thay cho cả tòa. Ngược lại, cũng không ai được đứng ngoài chi phí vì "tôi ở tầng thấp, ít đi thang". Quyền sử dụng và nghĩa vụ đóng góp đi cùng nhau.

Bạn có thể tra nội dung văn bản gốc do luật nhà ở được sửa đổi theo từng giai đoạn, hãy đối chiếu bản đang có hiệu lực trước khi trích dẫn vào biên bản họp cư dân

Ai chi trả chi phí bảo trì thang máy chung cư?

Nguyên tắc chung là chi phí bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung lấy từ quỹ bảo trì. Thông tin này được các trang tổng hợp pháp lý và bất động sản nêu khá nhất quán. Quỹ này do chủ sở hữu căn hộ đóng góp, và chủ đầu tư thu rồi bàn giao cho ban quản trị theo quy định.

Trên thực tế, tòa nhà thường có hai dòng tiền gần nhau, nên rất dễ lẫn:

Bảng trên mô tả cách làm phổ biến, không phải mức phí. Mỗi tòa nhà có quy chế riêng, nên câu chữ trong quy chế và hợp đồng dịch vụ mới là căn cứ cuối cùng.

Vì sao cư dân ngày càng quan tâm đến chất lượng thang máy?

Chất lượng thang máy chung cư đã nhiều lần được báo chí nêu lên. Nhiều bài báo có bài viết về vấn đề này, và điều đó cho thấy cư dân đang theo dõi sát. Chúng tôi không trích số liệu từ các bài đó, vì chưa đối chiếu được nội dung chi tiết.

Lý do dễ hiểu. Một tòa nhà nhiều tầng gần như không có lựa chọn thay thế cho thang máy. Người già, trẻ nhỏ, người mang đồ nặng đều phụ thuộc vào nó mỗi ngày. Vì vậy, khi thang chậm, kẹt hoặc dừng nhiều ngày, bức xúc lan nhanh hơn hầu hết sự cố khác trong tòa nhà.

Hơn nữa, tần suất sử dụng ở chung cư rất cao. Thang chạy gần như liên tục vào giờ đi làm và giờ tan tầm. Bộ phận cơ khí hao mòn nhanh hơn so với thang gia đình, nên bảo trì ở đây không thể làm cho có.

Ban quản trị và đơn vị quản lý: ai chịu trách nhiệm gì?

Ban quản trị đại diện cho cư dân. Họ ký hợp đồng với đơn vị bảo trì, theo dõi báo cáo và đề xuất chi tiền từ quỹ khi cần. Đơn vị quản lý vận hành lo việc hằng ngày: báo sự cố, phối hợp thợ vào làm, giữ nhật ký.

Đơn vị bảo trì thang máy là bên thứ ba có chuyên môn. Họ chịu trách nhiệm kỹ thuật theo phạm vi hợp đồng, từ kiểm tra, bôi trơn, hiệu chỉnh đến báo giá vật tư thay thế. Ranh giới ba bên này nên được viết rõ, tránh tình trạng ai cũng nghĩ việc đó của người khác.

Cư dân có quyền gì?

Cư dân có quyền được biết quỹ bảo trì thu bao nhiêu, chi vào đâu, và kế hoạch bảo trì tiếp theo. Họ cũng có quyền góp ý khi hợp đồng bảo trì được gia hạn hoặc đổi nhà thầu. Việc này không phải "xét nét", mà là cách giữ tiền chung được dùng đúng.

Khi nào cần họp cư dân?

Những khoản chi lớn như thay tủ điều khiển, thay tời kéo hoặc cải tạo toàn bộ thang thường nên có họp và biểu quyết. Theo kinh nghiệm làm việc với ban quản trị, những tòa nhà họp sớm và đưa ra phương án có so sánh thường ít tranh cãi hơn nhiều so với tòa nhà để sự cố xảy ra rồi mới bàn.

Những điểm cần có trong hợp đồng bảo trì thang máy

Nhiều tranh chấp ở chung cư xuất phát từ hợp đồng viết mơ hồ. Cụm từ "bảo trì định kỳ" nghe đủ, nhưng không nói rõ ai làm gì, làm bao lâu một lần và thay gì thì tính tiền. Bạn có thể tham khảo bảng các điểm sau khi rà hợp đồng:

Lưu ý thêm một điểm hay bị bỏ qua: trách nhiệm khi xảy ra sự cố vì lỗi bảo trì. Hợp đồng nên nêu rõ bên nào chịu chi phí khắc phục và có bảo hiểm trách nhiệm hay không.

Nếu cần tham khảo mô tả dịch vụ, bạn có thể xem trang dịch vụ bảo trì và sửa chữa thang máy của Bách Khoa Elevator để biết các hạng mục thường có trong một lần kiểm tra.

Nghiệm thu bảo trì: kiểm tra những gì?

Trả tiền xong rồi mới hỏi "họ làm gì" là quá muộn. Nghiệm thu nên làm ngay sau mỗi kỳ bảo trì và sau mỗi lần sửa chữa. Người đi cùng thợ thường là đại diện ban quản trị hoặc nhân viên kỹ thuật của tòa nhà.

Với bảo trì định kỳ

Ban quản trị nên đối chiếu biên bản với danh mục công việc đã ghi trong hợp đồng. Kiểm tra xem thang có dừng êm, cửa đóng mở đúng nhịp, đèn báo và nút gọi hoạt động bình thường không. Nếu có hạng mục khuyến nghị thay thế, yêu cầu đơn vị bảo trì ghi lại bằng văn bản kèm lý do.

Với sửa chữa lớn

Sau khi thay bộ phận chính, cần có biên bản nghiệm thu kèm xuất xứ vật tư và thời hạn bảo hành. Ban quản trị cũng nên giữ lại bộ phận cũ trong thời gian ngắn nếu cần đối chiếu. Với những thang tải khách công suất lớn, chẳng hạn các dòng thang máy tải khách, hạng mục kiểm tra thường nhiều hơn thang gia đình, nên danh mục nghiệm thu cần chi tiết hơn.

Kinh nghiệm làm việc với ban quản trị chung cư

Trong quá trình làm việc với các ban quản trị, chúng tôi nhận thấy tòa nhà vận hành ổn thường có vài điểm chung. Họ có một người đầu mối rõ ràng. Họ ghi nhật ký sự cố đều đặn. Và họ nói chuyện với đơn vị bảo trì theo tinh thần phối hợp, không chỉ đợi lúc có sự cố mới gọi.

Ngược lại, những tòa nhà hay gặp khó thường thay nhà thầu liên tục chỉ vì giá, rồi mất dữ liệu lịch sử bảo trì. Thợ mới phải làm quen lại từ đầu, và chi phí chung cuối cùng không giảm. Giữ hồ sơ thang máy gọn, đầy đủ là việc nhỏ nhưng giúp ích rất nhiều.

Một điều nữa: ban quản trị nên yêu cầu đơn vị bảo trì giải thích bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Nếu họ phải nói "bộ phận này cần thay" mà không cho cư dân thấy lý do, đó là tín hiệu để hỏi lại. Bạn có thể xem thêm một số công trình đã triển khai ở trang dự án đã thực hiện để hình dung các loại thang và môi trường vận hành khác nhau.

Những điều chưa thể nói chắc trong bài này

Chúng tôi chọn không đưa mức phí bảo trì cụ thể. Lý do đơn giản: chưa tra được nguồn đáng tin để áp cho mọi tòa nhà, và con số lệch có thể khiến ban quản trị quyết định sai. Mức phí phụ thuộc số lượng thang, số tầng, tải trọng, tuổi thang, hãng sản xuất và phạm vi hợp đồng.

Cách đúng là xin báo giá dựa trên khảo sát thực tế. Khi đó, bạn có số liệu theo đúng thang của tòa nhà mình, không phải con số trung bình. Đây cũng là lúc nên so sánh ít nhất vài phương án theo cùng một danh mục công việc.

Quy trình nhận báo giá bảo trì tại Bách Khoa Elevator

Nếu ban quản trị đang cân nhắc đổi hoặc bổ sung đơn vị bảo trì, bạn có thể làm việc theo một quy trình gọn như sau:

Lợi ích của cách làm này là mọi hạng mục đều ghi bằng văn bản. Ban quản trị có tài liệu để trình bày với cư dân, và đơn vị bảo trì có phạm vi rõ ràng để làm việc. Nếu tòa nhà đang có thang dành cho người khuyết tật hoặc nhiều loại thang khác nhau, chúng tôi sẽ khảo sát riêng từng loại.

Kết luận: Bảo trì thang máy chung cư là việc chung

Tóm lại, thang máy là phần sở hữu chung, và chi phí bảo trì, sửa chữa lấy từ quỹ bảo trì theo cơ chế của tòa nhà. Điều quan trọng không chỉ là ai trả tiền, mà là tiền được dùng cho việc gì và có ai kiểm tra kết quả. Hợp đồng rõ ràng và nghiệm thu nghiêm túc là hai việc ban quản trị có thể làm ngay.

Nếu tòa nhà của bạn cần rà lại hợp đồng hoặc muốn có một phương án bảo trì minh bạch, hãy để chúng tôi khảo sát và báo giá theo đúng thực tế.